wejdź na www.metanoja.pl

Posts tagged ‘jak inwestować’

Inteligentny inwestor

Inteligentny inwestor 

Klasyczny tekst z adnotacjami uwspółcześniającymi ponadczasową wiedzę Grahama o inwestowaniu.

Najznakomitszy doradca inwestycyjny dwudziestego wieku, Benjamin Graham, uczył i inspirował ludzi na całym świecie. Jego filozofia „inwestowania wartościowego” – które chroni inwestorów przed podstawowymi błędami i uczy ich stosowania długofalowych strategii – od chwili pierwszego wydania uczyniła z Inteligentnego inwestora prawdziwą biblię giełdy papierów wartościowych.

Rozwój giełdy przez wiele lat potwierdzał mądrość strategii Grahama. Wydanie poprawione zachowuje integralność oryginalnego jego tekstu, a jednocześnie dodaje aktualne komentarze uznanego dziennikarza finansowego, Jasona Zweiga. Wnoszą spojrzenie z punktu widzenia współczesnego rynku, ukazują zbieżności pomiędzy przykładami podawanymi przez Grahama a nagłówkami obecnie wydawanych gazet finansowych. Pozwalają czytelnikom głębiej zrozumieć, w jaki sposób stosować reguły Grahama.

Obecne wydanie Inteligentnego inwestora to najważniejsza książka, jaką kiedykolwiek przeczytasz o osiąganiu zamierzonych celów finansowych. Jasno przedstawia podstawy, niezwykle skutecznego i popularnego podejścia do inwestowania.

 

Jason Zweig Słowo o Benjaminie Grahamie

   Kim był Benjamin Graham i dlaczego trzeba o nim mówić?

  Był nie tylko jednym z najlepszych inwestorów na świecie, ale także największym w dziejach, filozofem praktycznego inwestowania. W czasach przed nim, osoby obracające pieniędzmi postępowały niczym średniowieczna gildia, kierująca się w dużej mierze przesądami, domysłami i hermetycznymi rytuałami. Książka Grahama pt. Security Analysis przekształciła te skostniałe kręgi w nowoczesną profesję.

  A Inteligentny inwestor to pierwsza, przeznaczona dla indywidualnych inwestorów książka, opisująca strukturę emocjonalną i analityczne instrumenty, które stanowią podstawę sukcesu finansowego. Nadal pozostaje najlepszą pozycją, jaką kiedykolwiek napisano dla przeciętnego odbiorcy. Przeczytałem ją zaraz po tym, gdy jako świeżo upieczony dziennikarz w 1987 roku, zacząłem pracować w Forbes. Zaskoczyła mnie wtedy niewzruszona pewność Grahama, że każdy rynek byka wcześniej czy później musi skończyć się źle. W październiku tego roku, doszło do jednego z największych krachów w dziejach amerykańskiej giełdy, a ja byłem wstrząśnięty (obecnie, po szalonej hossie końca lat 90., i brutalnej bessie początku nowego wieku, słowa zawarte w Inteligentnym inwestorze, brzmią bardziej proroczo niż kiedykolwiek).

  Droga Grahama do wiedzy nie była łatwa. Na własnej skórze poznał cierpienia finansowej porażki. Przez dziesięciolecia studiował historię i psychologię giełdy. Urodził się jako Benjamin Grossbaum 9 maja 1894 roku w Londynie. Jego ojciec handlował porcelanowymi figurkami i naczyniami. Gdy Ben miał rok, cała rodzina przeniosła się do Nowego Jorku. Początkowo żyli dostatnio przy Fifth Avenue, mieli służącą, kucharza i francuską guwernantkę. Ale po śmierci ojca, w 1903 roku, porcelanowy biznes zaczął się chwiać, a rodzina popadała w biedę. Matka Bena zrobiła z domu pensjonat.

Potem, za pożyczone pieniądze, zaczęła inwestować „na bazie marży”, a w 1907 roku splajtowała. Ben do końca życia zapamiętał upokorzenie, które spotkało go, gdy poszedł zrealizować za matkę czek i podsłuchał, jak kasjer zadaje pytanie: – Czy Dorothy Grossbaum ma pokrycie na pięć dolarów?

  Na szczęście Benjamin zdobył stypendium na Columbia University, gdzie jego inteligencja mogła w pełni rozkwitnąć. W 1914 roku ukończył studia z drugą pozycją na roku. Przed końcem ostatniego semestru trzy wydziały – filozofii, języka angielskiego i matematyki – zaproponowały mu stanowiska. Miał wtedy zaledwie 20 lat.

  On jednak, zamiast na uczelni, wolał spróbować szczęścia na Wall Street. Zaczął od pracy urzędniczej w firmie handlującej obligacjami, potem został w niej analitykiem, następnie partnerem i wkrótce kierował firmą inwestycyjną należącą częściowo do niego.

  Nie zaskoczyłby go boom internetowy i nagły wzrost cen spółek internetowych. W 1919 roku osiągnął 250% zysku już pierwszego dnia obrotu akcjami Savold Tire, nowej spółki z kwitnącego przemysłu motoryzacyjnego. Po październikowym krachu firmę oskarżono o defraudację, a jej akcje stały się bezwartościowe.

  Graham osiągnął mistrzostwo w niemal mikroskopowo szczegółowym badaniu akcji. W 1925 roku, przekopując raporty Amerykańskiej Komisji Handlu na temat ropociągów, natknął się na wiadomość, że firma Nothern Pipe Line – jej akcje kosztowały wtedy 65 dolarów – trzyma co najmniej 80 dolarów na akcję w bezpiecznych obligacjach (kupił te akcje, nakłonił dyrekcję do zwiększenia dywidendy i trzy lata później sprzedał po 110 dolarów).

  Mimo druzgocącego spadku cen akcji, sięgającego 70%, podczas wielkiego krachu w latach 1929–1932, Grahamowi udało się przetrwać, a nawet dobrze prosperować, bo korzystał z przemijającej hossy. Nie wiadomo dokładnie, kiedy po raz pierwszy osiągnął zyski, ale od 1936 roku, aż do odejścia na emeryturę w 1956 roku, jego Graham−Newman Corp. osiągał co najmniej 14,7% wzrostu rocznie i był to jeden z najlepszych długofalowych wyników notowanych w dziejach Wall Street (dla porównania średnia dla Wall Street to 12,2%).

Jak to się Benjaminowi Grahamowi udało? Łącząc niezwykłą sprawność intelektualną ze zdrowym rozsądkiem i szerokim doświadczeniem, opracował podstawowe zasady inwestowania, które dzisiaj są przynajmniej tak samo aktualne, jak w jego czasach:

    Akcja to nie tylko symbol na taśmie telegrafu albo elektroniczne błyski, lecz świadectwo posiadania konkretnej spółki, której zasadnicza wartość nie zależy od ceny akcji.

    Giełda jest jak wahadło, które stale odchyla się od nieuzasadnionego optymizmu (co sprawia, że ceny akcji są zbyt wysokie) do przesadzonego pesymizmu (gdy akcje są zbyt tanie). Inteligentny inwestor to realista, który sprzedaje optymistom i kupuje od pesymistów.

    Przyszła wartość każdej inwestycji jest funkcją jej obecnych kosztów. Im większe poniesiesz koszty, tym mniejszy osiągniesz zysk.

    Choćby inwestor był nie wiadomo jak ostrożny, przed jednym ryzykiem nie jest w stanie się uchronić, a mianowicie przed ryzykiem pomyłki. Tylko zachowywanie, jak to nazywa Graham, „marginesu bezpieczeństwa”: nigdy nie przepłacać, choćby nie wiadomo jakie emocje budziła inwestycja – pozwala minimalizować prawdopodobieństwo błędu.

    Ty sam posiadasz sekret powodzenia inwestycji. Jeśli staniesz się krytykiem, który nigdy nie wierzy w to, o czym mówi się na Wall Street, i będziesz inwestował z cierpliwością i pewnością siebie, możesz odnosić stałe korzyści podczas najgorszej bessy. Rozwijając dyscyplinę i odwagę, nie pozwalasz, aby zmienne nastroje innych ludzi rządziły losem twoich finansów. Od tego, jak ty się zachowujesz, ważniejsze jest, jak zachowują się twoje finanse.

   Wydanie poprawione Inteligentnego inwestora stawia sobie za cel dopasowanie koncepcji Grahama do współczesnych rynków finansowych, przy całkowitym zachowaniu nienaruszalności oryginalnego tekstu (z wyjątkiem przypisów wyjaśniających) . Po każdym rozdziale Grahama znajduje się współczesny komentarz. W tych przewodnikach dla czytelnika podaję przykłady wydarzeń z ostatnich lat, aby pokazać, że zasady Grahama pozostają aktualne – i odkrywcze – do dziś dnia.

Wszystkim tym, którzy czytają mistrzowski tekst Grahama po raz pierwszy – ale także po raz czwarty lub piąty – zazdroszczę przeżywanego podekscytowania i doznawanego olśnienia. Jak wszystkie książki należące do klasyki, Inteligentny inwestor uczy nas i zmienia nasz pogląd na świat. Im częściej się tę książkę czyta, tym bardziej staje się to oczywiste. Jeśli Graham zostanie twoim przewodnikiem, masz zagwarantowane, że staniesz się inwestorem o niebo inteligentniejszym.

Wprowadzenie Jaki jest cel tej książki?

   Książka ta stawia sobie za cel dostarczenie – w formie przystępnej dla laika – wskazówek na temat opracowywania i realizowania polityki inwestycyjnej. Stosunkowo niewiele zostanie tu powiedziane na temat technik analizy papierów wartościowych, ponieważ skoncentrowaliśmy się głównie na postawach inwestorów i zasadach inwestowania. Mimo to, przedstawimy pewną liczbę skrótowych analiz akcji – głównie w parach notowanych na New York Stock Exchange – aby na konkretnych przykładach pokazać ważne elementy odgrywające rolę przy wyborze określonych walorów.

  Najwięcej miejsca poświęcimy prawidłowościom, występującym w zachowaniach rynków, na przestrzeni niejednokrotnie nawet kilkudziesięciu lat. Aby inteligentnie inwestować w papiery wartościowe, należy posiąść odpowiednią wiedzę na temat tego, jak różne rodzaje akcji i obligacji zachowują się w określonych warunkach, ponieważ z niektórymi z nich można później zetknąć się ponownie. Żaden z cytatów nie pasuje do Wall Street tak, jak sławne ostrzeżenie Santayany: „Ci, którzy zapominają o przeszłości, są skazani na jej powtarzanie”.

  Nasz tekst jest skierowany do inwestorów, a nie do spekulantów, zatem naszym najważniejszym zadaniem będzie wyjaśnienie i zaakcentowanie nieco zapomnianych różnic między tymi dwiema postawami. Na początku trzeba też wyraźnie zaznaczyć, że nie jest to książka o tym, „jak zarobić milion”. Ani na Wall Street, ani nigdzie indziej, nie ma łatwych i pewnych dróg do bogactwa. Te słowa dobrze ilustruje pewna historia, którą warto tu przytoczyć, zwłaszcza że zawiera ona więcej niż jeden morał. W pamiętnym 1929 roku, John J. Raskob, ważna osobistość nie tylko dla Wall Street, ale i dla całego kraju, w artykule Każdy powinien się bogacić opublikowanym na łamach Ladies’ Home Journal, wychwalał błogosławieństwa kapitalizmu. Twierdził, że inwestując zaledwie 15 dolarów miesięcznie w dobre akcje, i reinwestując dywidendy, po 20 latach człowiek zgromadzi 80 000 dolarów chociaż włożył tylko 3600 dolarów. Gdyby ten magnat z General Motors miał rację, to naprawdę droga do bogactwa byłaby łatwa. Z naszych pobieżnych kalkulacji – opartych na hipotetycznej inwestycji w akcje 30 spółek z indeksu DJIA (Dow Jones Industrial Average) – wynika, że gdyby ktoś skorzystał z porady Raskoba w latach 1929–1948, na początku 1949 roku jego akcje warte byłyby w sumie około 8500 dolarów. To znacznie mniej niż 80 000 obiecane przez słynną osobistość. Na tym przykładzie najlepiej widać, jaką wagę należy przykładać do takich optymistycznych prognoz i założeń. A tak na marginesie trzeba zauważyć, że roczny zysk w okresie 20 lat mógł wynieść ponad 8% rocznie i to pomimo faktu, że kiedy inwestor zaczynałby kupować akcje indeks DJIA wynosił 300, a na koniec 1948 roku 177. Taki argument może przemawiać za regułą comiesięcznego kupowania dobrych akcji przez wszystkich – program ten nosi nazwę dollar cost average.

  Nasza książka nie jest skierowana do spekulantów, czyli do tych, którzy handlują na giełdzie. Większość z nich kieruje się wykresami i w dużej mierze mechanicznymi instrumentami pomagającymi określić, kiedy najkorzystniej kupować i sprzedawać. We wszystkich tych tak zwanych „podejściach technicznych”, obowiązuje zasada, że trzeba kupować akcje, ponieważ ich cena rośnie albo giełda przejawia tendencje wzrostowe, a sprzedawać, ponieważ cena spada. To wbrew zdrowemu rozsądkowi w każdym biznesie, i mało prawdopodobne, aby miało prowadzić do trwałego sukcesu na giełdzie papierów wartościowych. Podczas naszych doświadczeń i obserwacji giełdowych nie spotkaliśmy ani jednej osoby, która regularnie zarabiałaby pieniądze na „podążaniu za rynkiem”. Nie wahamy się powiedzieć, że jest to podejście równie popularne, co złudne. Później zilustrujemy to przykładem – którego oczywiście nie można traktować jako dowodu – w krótkim omówieniu słynnej Dow theory na temat kupowania i sprzedawania na giełdzie papierów wartościowych.

  Od pierwszego wydania Inteligentnego inwestora w 1949 roku, mniej więcej co pięć lat, ukazywały się uzupełnienia. W uaktualnieniu do obecnego wydania będziemy musieli uwzględnić znacznie większą ilość zmian, jakie pojawiły się od 1965 roku. Należą do nich:

    Bezprecedensowy wzrost odsetek z wysokooprocentowanych obligacji.

    35% spadek poziomu cen wiodących akcji zwykłych, który zakończył się w maju 1979 roku, to największy wyrażany w procentach spadek od jakichś 30 lat (niezliczona liczba walorów gorszej jakości odnotowała jeszcze większe spadki).

Ustawiczna inflacja hurtowych i detalicznych cen, która nabierała rozpędu nawet w obliczu ogólnego ostudzenia gospodarki w 1970 roku.

    Szybki rozwój przedsiębiorstw zwanych „konglomeratami”, popularność franczyzy i pojawienie się innych nowinek biznesowych i finansowych (między innymi podejrzane „letter stock”1, prawa poboru akcji premiowych, zwodnicze nazwy, wykorzystywanie banków zagranicznych i inne).

    Bankructwo największej linii kolejowej, zbyt wysokie krótko i długoterminowe zadłużenie wielu niegdyś mocno zabezpieczonych przedsiębiorstw, a nawet niepokojący problem wypłacalności firm z Wall Street.

    Pojawienie się mody na „sztuczną poprawę wyników” w zarządach funduszy odnoszących niepokojące rezultaty (także niektórych funduszy powierniczych prowadzonych przez banki).

  Bierzemy te zjawiska pod baczną uwagę, a niektóre z nich spowodują zmianę wniosków z poprzednich edycji. Podstawowe zasady solidnego inwestowania nie powinny zmieniać się co 10 lat, ale stosowanie tych zasad trzeba dopasowywać do zmian w klimacie gospodarczym i mechanizmach finansowych.

  To ostatnie zdanie zostało wystawione na próbę podczas prac nad obecnym wydaniem. Pierwsza wersja była ukończona w styczniu 1971 roku. W tym czasie indeks DJIA odbił się od swojego minimum z 1970 roku, czyli 632, i w 1971 wzrósł do 951, więc zapanował powszechny optymizm. W chwili składania ostatecznej wersji, w listopadzie 1971, ceny giełdowe znów zaczęły spadać, a DJIA na poziomie 797 oznaczał powszechny niepokój o przyszłość. Staraliśmy się, aby takie wahania nie wpłynęły na ogólne podejście do solidnej polityki inwestycyjnej, która pozostaje niezmienna od pierwszego wydania z 1949 roku.

  Spadki na giełdzie w latach 1969–1970, rozwiały złudzenia z ostatnich 20 lat. Wtedy każdą akcję można było kupić w dowolnym czasie i za dowolną cenę, i była pewność, że przyniesie zysk, a jeśli nawet jakaś korekta doprowadziła do spadku jej ceny, to i tak było wiadomo, że wkrótce znów zdrożeje do wysokiego poziomu. To zbyt piękne, aby było prawdziwe. Po długiej przerwie giełda „wróciła do normalności” – zarówno inwestorzy, jak i spekulanci znów muszą być gotowi nie tylko na wzrost, ale także na znaczne i długotrwałe spadki wartości swoich portfeli.

Wśród wielu akcji drugo- i trzeciorzędnych, zwłaszcza spółek, które wypłynęły niedawno, zamieszanie wywołane załamaniem rynku spowodowało katastrofę. Załamanie samo w sobie nie było niczym nowym – do podobnego doszło w latach 1961–1962 – teraz jednak pojawił się nieznany dotychczas element, mianowicie taki, że w tego typu spekulacyjnych, i często wycenionych zbyt wysoko walorach, znaczą część aktywów ulokowały niektóre fundusze inwestycyjne. Najwyraźniej nie tylko nowicjuszy należy ostrzegać, że chociaż entuzjazm bywa przydatny w wielu dziedzinach, na Wall Street nieuchronnie prowadzi do niepowodzenia.

  Ważnym problemem, którym musimy się zająć, jest znaczny wzrost odsetek z wysokooprocentowanych obligacji. Od końca 1967 roku, inwestorzy mogą uzyskać z takich obligacji dwukrotnie wyższy zysk, niż z dywidendy akcji zwykłych. Na początku 1972 roku, zysk z wysokooprocentowanych obligacji wynosił 7,19%, a z akcji spółek przemysłowych tylko 2,76% (dla porównania, pod koniec 1964 roku, liczby te wynosiły odpowiednio 4,40% i 2,92%). Trudno to sobie wyobrazić, ale gdy pisałem tę książkę w roku 1949, proporcje wyglądały odwrotnie: obligacje przynosiły 2,66%, a akcje 6,82%.2 W poprzednich wydaniach twierdziliśmy, że co najmniej 25% portfela inwestora konserwatywnego musi składać się z akcji zwykłych, chociaż sugerowaliśmy, że portfel powinien zawierać raczej po połowie akcji i obligacji. Teraz należy się zastanowić, czy przewaga obligacji nad akcjami, nie uzasadnia polityki inwestowania wyłącznie w obligacje, dopóki pomiędzy zyskami z tych dwóch rodzajów walorów nie zarysuje się rozsądniejsza proporcja, a spodziewamy się, że do tego dojdzie. Oczywiście ważną sprawą przy podejmowaniu decyzji, będzie też wysoka inflacja. Jej omówieniu zostanie poświęcony cały rozdział.

  Dawniej, wyraźnie odróżnialiśmy dwa rodzaje inwestorów, do których adresowana jest ta książka – „defensywnych” i „przedsiębiorczych”. Inwestor defensywny (bierny) przede wszystkim stara się unikać poważnych błędów i strat. Stara się unikać wysiłku, niepokoju i konieczności częstego podejmowania decyzji. Zasadniczą cechą inwestora przedsiębiorczego (aktywnego, agresywnego), jest gotowość do poświęcenia czasu i pracy na wybór akcji bardziej atrakcyjnych niż przeciętne. Przez kilkadziesiąt lat, taki inwestor mógł w zamian za swój wysiłek, spodziewać się wartościowej nagrody w postaci zysków wyższych niż osiąga inwestor pasywny. Obecnie mamy poważne wątpliwości, czy w dzisiejszych warunkach, aktywny inwestor naprawdę może liczyć na tego typu gratyfikację. Ale w przyszłym roku, lub w przyszłych latach, może się to zmienić. Dlatego będziemy o możliwościach przedsiębiorczego inwestowania mówili w taki sam sposób, jak w poprzednich okresach, które być może powrócą.

  Przez wiele lat pokutował pogląd, że sztuka skutecznego inwestowania polega na tym, aby najpierw wyłonić branże, które według wszelkiego prawdopodobieństwa, w przyszłości będą się rozwijać, a potem wybrać z tych branż najbardziej obiecujące firmy. Na przykład, sprytny inwestor – lub sprytni doradcy – od dawna przewidywali rozwój całego przemysłu komputerowego, a w szczególności firmy IBM. Podobnie, w przypadku kilku innych branż i firm. Ale teraz już nie jest tak łatwo. Aby dokładnie to wyjaśnić, na początek pozwolimy sobie zacytować fragment, który został zamieszczony w pierwszym wydaniu tej książki z 1949 roku.

  Taki inwestor może na przykład kupować akcje linii lotniczych, bo wierzy, że czeka je bardziej świetlana przyszłość, niż to wynika z obecnych trendów. Dla niego w tej książce cenniejsze, od pożytecznych technik, które mogłyby mu pomóc, będą ostrzeżenia przed pułapkami związanymi z jego ulubionym podejściem inwestycyjnym.

  Pułapki we wspomnianej branży okazały się szczególnie niebezpieczne. Oczywiście łatwo było prognozować, że w kolejnych latach ruch lotniczy przeżyje spektakularny wzrost. Z tego powodu akcje spółek lotniczych stały się ulubieńcami funduszy inwestycyjnych. Lecz mimo wzrostu przychodów – w tempie jeszcze szybszym niż w branży komputerowej – kłopoty techniczne i nadmierny rozrost mocy przewozowych spowodowały, że zyski wyglądały katastrofalnie. W latach 70., mimo wzrostu ruchu powietrznego, linie lotnicze przyniosły akcjonariuszom około 200 mln dolarów strat (w 1945 roku i 1961 roku także wykazywały straty). W okresie 1969–1970, ceny akcji tych spółek spadły bardziej niż ogólnie ceny giełdowe. Z zapisków archiwalnych wynika, że nawet wysoko opłacani, profesjonalni eksperci z funduszy inwestycyjnych, mylili się zupełnie w kwestii tej potężnej i dobrze rozpoznanej branży.

  Z drugiej strony, chociaż fundusze inwestycyjne sporo zainwestowały w akcje IBM i sporo na nich zyskują, to wysoka cena i brak pewności powiedzmy, 3% akcji tej znakomicie spisującej się firmy. Dlatego te, jak najbardziej trafnie wybrane akcje, nie mają znaczącego wpływu na ogólne wyniki funduszy. Co więcej wiele – jeśli nie większość – inwestycji w spółki komputerowe inne niż IBM, okazywało się niedochodowe. Z tych przykładów wyłaniają się dwie konkluzje:

    Znakomite perspektywy rozwoju danej branży nie muszą przekładać się na zyski inwestorów.

    Eksperci nie mają wiarygodnych metod na wybieranie najbardziej obiecujących spółek z najbardziej obiecujących branż.

   Autor nie stosował takiego podejścia, gdy zarządzał funduszem i nic nie doradzi, ani nie zachęci w żaden sposób tych, którzy chcieliby wypróbować tę metodę.

  A zatem, co chcemy osiągnąć za pośrednictwem tej książki? Naszym podstawowym celem będzie przeprowadzenie czytelnika przez tereny, na których mógłby popełnić poważne błędy, i opracowanie takiej polityki inwestycyjnej, z którą będzie czuł się bezpiecznie. Powiemy też nieco o psychologii inwestowania. Ponieważ głównym problemem – może nawet wrogiem – inwestora jest on sam („wina, drogi inwestorze, leży nie po stronie gwiazd ani akcji, ale po naszej…”). To jest szczególnie widoczne w ostatnich dziesięcioleciach, gdy konserwatywni inwestorzy stanęli przed koniecznością zakupu akcji i, chcąc nie chcąc, wystawili się na pokusy i emocje związane z giełdą papierów wartościowych. Za pomocą argumentów, przykładów i zachęt, mamy nadzieję pomóc naszym czytelnikom w przyjęciu odpowiedniego nastawienia umysłowego i emocjonalnego, wobec decyzji inwestycyjnych. Zwyczajni ludzie, z temperamentem odpowiednio dopasowanym do procesu inwestowania, na naszych oczach potrafili zarobić i nie stracić więcej pieniędzy niż ci, którym brakowało tej cechy, a posiadali ogromną wiedzę z dziedziny finansów, rachunkowości i giełdy papierów wartościowych.

  Ponadto, mamy nadzieję zaszczepić czytelnikom skłonność do dokonywania rzetelnych ocen. W dziewięćdziesięciu dziewięciu przypadkach na sto, potrafiliśmy stwierdzić, że akcje są na tyle tanie, aby je kupić, i na tyle drogie, że warto je sprzedać. Dla inwestora nieoceniony jest nawyk zestawiania tego, ile trzeba zapłacić, z tym, co jest do zaoferowania. Wiele lat temu, w pewnym kobiecym czasopiśmie, radzono czytelniczkom, aby kupowały akcje nie jak perfumy, ale jak produkty spożywcze. W ostatnich latach (a także w podobnych sytuacjach wcześniej), doszło do wielu druzgocących strat na akcjach, ponieważ kupujący zapominali zapytać – „po ile?”.

  W czerwcu 1970 roku rentowność wystawionych na sprzedaż wysokooprocentowanych obligacji państwowych wynosiła 9,40%. Teraz liczba ta spadła do 7,3%. Po co więc szukać innych sposobów, skoro można mieć pewny zysk na obligacjach? Ponieważ istnieją inne sposoby i trzeba je starannie rozważyć. Poza tym powtarzamy, że i my, i nasi czytelnicy, musimy być z wyprzedzeniem przygotowani na to, że w latach, powiedzmy, 1973–1977 będzie zupełnie inna sytuacja.

  Dlatego dość szczegółowo zaprezentujemy korzystny program inwestowania w akcje zwykłe. Część mogą realizować oba typy inwestorów, a część jest przeznaczona wyłącznie dla inwestorów przedsiębiorczych. Jest dość dziwne, że jedyny wymóg, jaki tutaj stawiamy, jest taki, aby nasi czytelnicy ograniczyli się do walorów sprzedawanych niewiele ponad wartość aktywów materialnych spółki. Chociaż to rada nieco staroświecka, przydaje się pod względem praktycznym i psychologicznym. Doświadczenie nauczyło nas, że choć istnieje wiele dobrze rozwijających się przedsiębiorstw, wartych kilka razy więcej niż ich aktywa netto, inwestor kupujący ich akcje za bardzo uzależnia się od giełdowych kaprysów i wahań. Natomiast osoba inwestująca w, dajmy na to, przedsiębiorstwa użyteczności publicznej, wyceniane niewiele ponad poziom wartości aktywów netto, zawsze może uważać się za posiadacza akcji solidnej, rozwijającej się firmy, zakupionych po rozsądnej cenie – niezależnie, co na ten temat sądzi giełda. Taka konserwatywna polityka, ostatecznie przynosi większe korzyści, niż ekscytujące przygody z akcjami spółek z ponętnych i niebezpiecznych branż rokujących wzrost.

  Sztuka inwestowania ma jedną, powszechnie niedocenianą, cechę. Rzetelne, choć mało spektakularne wyniki, może osiągać inwestor−laik przy minimum wysiłku i umiejętności, ale aby wznieść się ponad tę łatwą do osiągnięcia przeciętność, trzeba bardziej się przyłożyć i zdobyć większą wiedzę. Jeżeli do swojego programu inwestycyjnego wniesiesz tylko trochę nowej wiedzy i mądrości, to może się okazać, że zamiast osiągnąć nieco lepsze rezultaty, pogorszyłeś swoją sytuację.

Skoro każdy, kupując i trzymając akcje reprezentatywnych spółek, może osiągać wyniki równe średnim giełdowym, to „wybicie się ponad przeciętność” wydawałoby się zadaniem stosunkowo łatwym. W rzeczywistości jednak, zaskakująco duży odsetek mądrych ludzi próbuje to osiągnąć bezskutecznie. Nawet większość funduszy inwestycyjnych, gdzie zatrudnieni są doświadczeni pracownicy, na przestrzeni wielu lat nie osiąga wyników dorównujących średnim giełdowym. Za taką sytuację odpowiadają, m.in. publikacje prognoz giełdowych sporządzanych przez domy maklerskie; mamy solidne dowody na to, że na ich kalkulacjach można polegać tak samo, jak na rzucaniu monetą.

  Pisząc tę książkę, staraliśmy się pamiętać o tej pułapce. Podkreślaliśmy już zalety prowadzenia prostej polityki zawartości portfela – kupować wysokooprocentowane obligacje i zdywersyfikowane akcje wiodących spółek – z którą, przy niewielkiej pomocy eksperta, poradzi sobie każdy inwestor. Wypady poza tę strefę bezpieczeństwa i stabilności, wydają się pełne niebezpieczeństw i trudności, zwłaszcza wynikających z temperamentu inwestora. Przed zdecydowaniem się na taką przygodę, inwestor powinien sam czuć się pewnie i być pewny swoich doradców, a szczególnie tego, czy dokładnie zdają sobie sprawę z różnicy między inwestowaniem a spekulacjami, a także między ceną giełdową a wartością.

  Twarde podejście do inwestowania, mocno oparte na zasadzie „marginesu bezpieczeństwa”, może owocować znacznymi zyskami. Ale jeśli ktoś, zamiast postawić na pewne zyski z inwestowania defensywnego, postanawia sięgnąć po te dodatkowe dochody, musi koniecznie dokonać najpierw rzetelnej samooceny.

  I na koniec wspomnienie. Kiedy autor, jako młody człowiek, w czerwcu 1914 roku pojawił się na Wall Street, nikt nie miał pojęcia, co będzie się dziać przez następne pół wieku (nie podejrzewano nawet, że dwa miesiące później wybuchnie wojna światowa, a New York Stock Exchange zostanie zamknięta). Teraz, w 1972 roku, okazujemy się najbogatszym i najpotężniejszym krajem świata, ale dręczonym przez poważne problemy i patrzącym w przyszłość z obawami i niepewnością. Jednak, jeśli przeanalizujemy nasze amerykańskie doświadczenia inwestycyjne, to zauważymy, że od 57 lat panuje względny spokój. Chociaż warunki na giełdach są nieprzewidywalne jak trzęsienia ziemi, jest prawdą niezmienną, że solidne zasady inwestycyjne przynoszą solidne zyski. I musimy przyjąć założenie, że nadal będą przynosiły.

Uwaga do czytelnika. Książka ta nie dotyczy ogólnej polityki finansowej ludzi oszczędzających i inwestorów. Odnosi się tylko do tej części ich finansów, którą zdecydowali się przeznaczyć na zakup, pozostających w obrocie giełdowym, papierów wartościowych czyli obligacji i akcji. Dlatego nie omawiamy tutaj tak ważnych instrumentów, jak konta oszczędnościowe, lokaty terminowe, rachunki w towarzystwach oszczędnościowo−kredytowych, ubezpieczenia na życie, ubezpieczenia emerytalne, kredyty hipoteczne. Czytelnik powinien pamiętać również, że gdy znajdzie w tekście słowo „obecnie” lub inne podobne słowa, odnoszą się one do końca roku 1971 i początku roku 1972.

KSIĄŻKĘ MOŻESZ ZDOBYĆ TUTAJ:

Inteligentny inwestor 

Reklamy

Pięć powodów, które powinny skłonić cię do inwestowania

 

 Jak pomnażać oszczędności? >>>

 

   Krótkoterminowe oszczędności przydadzą się każdemu, ale dla części z nas koniecznością jest nie tylko gromadzenie krótkoterminowych nadwyżek, lecz także długoterminowe inwestowanie pozwalające zbudować kapitał na przyszłość. Na taką strategię inwestycyjną powinieneś się zdecydować, jeśli spełniasz co najmniej jeden z poniższych warunków:

  1. Planujesz w przyszłości duże inwestycje. Większość z nas żyje z dnia na dzień, a szczytem planowania finansowego jest konieczność zgromadzenia środków na remont mieszkania w przyszłym roku bądź zakup nowego samochodu. Jeśli jednak np. za 10 lat chciałbyś kupić mieszkanie i wyprowadzić się od rodziców, odbyć podróż dookoła świata, zarobić na działkę i domek letniskowy za miastem albo za 25 lat zostać rentierem żyjącym z odsetek, niestety nie możesz ograniczyć się do oszczędzania pieniędzy w banku i trzymania ich na czarną godzinę. To nie powinno być w takiej sytuacji szczytem twoich marzeń, musisz mierzyć wyżej – zacznij budować długoterminowy plan gromadzenia i inwestowania pieniędzy.

  2. Zgromadziłeś co najmniej 50 000 zł oszczędności. Dopóki masz niewielkie oszczędności, wystarczy, że będziesz troszczył się o utrzymanie ich realnej wartości na stałym poziomie. Jeśli jednak twoje oszczędności urosną do ponadprzeciętnych rozmiarów, czas pomyśleć o ich inwestowaniu. Po pierwsze dlatego, że poduszka finansowa nie musi być aż tak duża, a utrzymywanie dużego kapitału w stanie uśpienia jest niewskazane. Po drugie dlatego, że większe pieniądze umożliwiają zakładanie korzystniejszych lokat. Żal byłoby z tych szans nie skorzystać.

3. Masz wieloletni kredyt hipoteczny. Każdy, kto jest mocno zadłużony, jak tlenu potrzebuje poduszki finansowej. Dzięki oszczędnościom w razie potrzeby można spłacić resztę kredytu. Dotyczy to zwłaszcza kredytobiorców, którzy mają kredyt walutowy (np. we frankach szwajcarskich) i są narażeni na ryzyko kursu walutowego.

  4. Masz dzieci, którym chciałbyś zapewnić dobry start w dorosłość. Jeśli jesteś rodzicem, prędzej czy później staniesz przed koniecznością zgromadzenia pieniędzy pozwalających spełnić marzenia swojej pociechy (lub pociech). Kiedy dziecko dorośnie, będzie potrzebowało pieniędzy na wkład własny do mieszkania, zagraniczne studia bądź rozkręcenie własnej firmy. Zacznij zawczasu gromadzić pieniądze, które pozwolą ci wspomóc realizację marzeń dziecka.

  5. Jesteś drobnym przedsiębiorcą. Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą, zapewne starasz się płacić jak najniższe składki do ZUS-u. Jest niemal pewne, że na emeryturze dostaniesz z ZUS-u marne grosze. Powinieneś sam zadbać o zabezpieczenie dostatniej jesieni życia. Odkładanie z myślą o przyszłej emeryturze jest tym większą koniecznością, im mniej lat zostało ci do zakończenia pracy zawodowej.

 

Jak pomnażać oszczędności?

Jak pomnażać oszczędności?

 

 Jak pomnażać oszczędności? >>>

Masz nadmiar gotówki i chcesz dodatkowo na niej zarobić? A może chcesz finansowo zabezpieczyć przyszłość swoich bliskich? Nasz poradnik skutecznie przeprowadzi cię przez labirynt rozmaitych metod inwestowania i uchroni przed popełnieniem kosztownych błędów. Przystępnie opisuje strategie idealne dla początkujących inwestorów, a także prezentuje bardziej złożone rozwiązania dla tych, którzy już odnieśli sukces finansowy i chcą dalej powiększać swój majątek. Poznaj smak satysfakcji płynącej z pomnażania zysków!

W książce znajdziesz praktyczne wskazówki dotyczące właściwego zarządzania finansami osobistymi oraz proste pomysły na poprawienie stanu domowego budżetu. Nauczysz się budować swój profesjonalny portfel inwestycji oraz umiejętnie wyznaczać cele inwestowania. Dowiesz się, jakie są zalety i wady popularnych lokat bankowych, obligacji skarbowych czy polis ubezpieczeniowych. Odkryjesz pułapki ofert bankowych i kruczki funduszy inwestycyjnych, by zminimalizować ryzyko strat. Poznasz również szerokie możliwości inwestycji alternatywnych, np. nieruchomości, wino, sztukę czy złoto. Zrozumiesz zasady działania giełdy oraz mechanizmy funkcjonowania rynków międzynarodowych. Przekonaj się, że inwestowanie to nie wiedza tajemna, ale praktyczna umiejętność, która wskaże ci drogę do świata wielkich pieniędzy!

Jak pomnażać oszczędności? Poradnik:

 przekazuje kompleksową wiedzę niezbędną dla początkujących i doświadczonych inwestorów

przedstawia sprawdzone pomysły na to, gdzie z zyskiem lokować swoje oszczędności (lokaty, obligacje, fundusze inwestycyjne, nieruchomości czy złoto)

radzi, jak zabezpieczyć się przed stratami, zwłaszcza w czasie kryzysu

przystępnie objaśnia rozmaite strategie inwestycyjne, które pozwalają skutecznie zarządzać twoimi finansami

wyjaśnia pojęcia związane ze światem finansów, takie jak benchmark, duration portfela czy hedging

Inwestycyjny pierwszy krok

Tobiasz Maliński – „Dlaczego Twój makler wolałby, żebyś TEGO nie wiedział?”>>>

„Banku nie interesuje świadectwo szkolne czy dyplom”.

(Robert Kiyosaki, amerykański inwestor)

Nadszedł czas na wykonanie pierwszego poważnego kroku inwestycyjnego – kroku obejmującego jedną z najważniejszych umiejętności każdego inwestora giełdowe­go, tzn. czytanie sprawozdań finansowych. Celowo przytoczyłem cytat z książki Mądre bogate dziecko Roberta Kiyosakiego, ponieważ bardzo dobrze wpisuje się on w koncepcję tego rozdziału. Po co miałbyś w ogóle uczyć się czytać sprawoz­dania finansowe?Przecież można kupować akcje wyłącznie na podstawie danych dostarczanych przez wykresy, prawda? Pamiętasz, co pisałem o wykresach? One przedstawiają opinię inwestorów o rynku, a nie fakty na jego temat. Inwestor to nie gracz i hochsztapler, tylko poważna osoba podejmująca konkretne decyzje – dlate­go my potrzebujemy faktów, a nie opinii. Fakty można znaleźć w sprawozdaniach finansowych.

Umiejętność czytania sprawozdań finansowych jest konieczna z kilku powo­dów:

1. W dzisiejszych czasach nie opłaca się być finansowymanalfabetą.

2. Wyboru inwestycji dokonuje się właśnie na podstawie zawartości sprawozdań finansowych.

3. Przedsiębiorca i założyciel biznesu wykorzystują sprawozdania finan­sowe do kontroli wyników finansowych prowadzonego biznesu.

4. Bank przyznaje kredyt, opierając się właśnie na zawartości sprawoz­dania finansowego, którą niesamowicie dokładnie analizuje.

Jeśli zamierzasz zajmować się finansami, musisz wiedzieć, że gdziebyś się nie obrócił, tam będziesz musiał umieć czytać liczby zawarte w sprawozdaniu finansowym.Umiejętność ta przydaje się nie tylko w inwestowaniu, ale, tak jak napisałem, rów­nież w biznesie. Niestety nie każdy przedsiębiorca rozumie liczby zawarte w spra­wozdaniach finansowych, dlatego pojawia się coraz więcej przypadków oszustw polegających na dokonanych przez pracowników różnych firmwyłudzeniachi defraudacjach dużych sum pieniędzy. Z tego powodu w dzisiejszych czasach nie opłaca się być finansowym analfabetą. Przez finansowy analfabetyzm rozumiem oczywiście brak umiejętności czytania sprawozdań finansowych. 

 

<<<ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTER I ODBIERZ DARMOWE BONUSY>>>

 

Wolność finansowa – część I

Fragment kursu autorstwa Pawła Katy & Pawła Sygnowskiego „Wolni finansowo”

Bariera: Kredyt hipoteczny

Przeważnie sytuacja wygląda tak, że spotykasz osobę, z którą chcesz spędzić, przysłowiową „resztę swojego życia”, pobieracie się (lub nie), podejmujecie pracę, zaczynacie odczuwać stabilizację finansową i gdzieś w tym momencie pojawia się poważna myśl o posiadaniu własnych tzw. czterech ścian. Brakuje wam jednak gotówki, aby kupić sobie mieszkanie lub wybudować dom. W tej sytuacji jedynym rozwiązaniem (jak Wam się wydaje) jest wzięcie kredytu hipotecznego na 30-40 lat z jak najmniejszą ratą miesięczną.

Z kredytem hipotecznym jest wielki problem, którego nie uświadamiają sobie ludzie. Biorąc kredyt na te 30 lat, stajesz się za cenę posiadania swoich własnych czterech kątów (które faktycznie są własnością banku do czasu spłacenia kredytu, a nie Twoją) rzeczywistym niewolnikiem banku, gdyż od tej pory spora (a raczej największa) część Twoich zarobków będzie co miesiąc pochłaniana spłatą raty tego kredytu.

Wszystko jest w porządku do czasu, kiedy Twoja sytuacja finansowa jest stabilna. Wszelkie wypadki losowe w stylu utrata pracy, wypadek samochodowy, itp. będą miały o wiele większe i bardziej odczuwalne skutki negatywne, niż gdybyś nie posiadał zaciągniętego kredytu hipotecznego. Jeśli tracisz pracę i nie masz czym zapłacić kolejnej raty kredytu to masz wielki problem, gdyż może się to skończyć – nawet – zabraniem Ci zakupionej nieruchomości przez bank.

Dobrze zdając sobie z tego sprawę, zrobisz wszystko, aby zdobyć jakoś pieniądze na zapłatę raty kredytowej. Może Cię to doprowadzić do wykonywania nie lubianej pracy, w nie odpowiednich warunkach (np. pozwolisz sobie na agresywne zachowania przełożonych, czy wręcz szkodliwe dla Twojego zdrowia warunki pracy) tylko z uwagi na konieczność spłaty kredytu… i to może trwać nawet 30, czy 40 lat.

Ponadto, poświęcając większą część swoich zarobków na spłatę kredytu hipotecznego, pozbawiasz się tych pieniędzy, dzięki którym można by było skorzystać z wielu różnych okazji, które co chwila będę pojawiać się w Twoim życiu. Mówi się, że w życiu każdego z nas pojawia się co najmniej kilka okazji, czy pomysłów, które gdyby je faktycznie wykorzystać, uczyniłyby one z człowieka milionera. Do tego mogą Ci być niezbędne te pieniądze, które już wcześniej wydałeś na spłatę raty kredytu hipotecznego.

Nieprzemyślane wzięcie na swoje barki konieczności spłaty kredytu hipotecznego sprawia, że ludzie są uwiązani, pozbawiają się wolności oraz możliwości korzystania z wielu okazji, a czas przecież ucieka.

Przeciętnie ludzie biorą kredyt hipoteczny w okolicach 28-30 roku życia. Po jego spłacie (jeśli wezmą go na 30 lat) będą mieć 58 – 60 lat, a to już będzie ostatni dzwonek przed ich emeryturą.

Mamy nadzieję, że zdajesz już sobie doskonale sprawę, że nie ma co liczyć na to, aby Państwo zadbało o Twoją emeryturę. Tendencje obecnie są takie, że trzeba będzie coraz więcej pracować na swoja emeryturę i będzie ona coraz niższa (paradoksalnie). Jeśli zdasz się w tym zakresie na Państwo to skończysz najprawdopodobniej z bardzo niską emeryturą, o ile jej oczywiście doczekasz.

Jeśli taka perspektywa Cię nie zadowala (a kogo by miała ona zadowalać?) to zostaje Ci samodzielnie zadbać o swoją emeryturę. Do tego potrzebujesz zarówno swojego czasu, jak i pieniędzy. Jednak… wzięcie kredytu hipotecznego sprawia, że lwia ich część zostaje poświęcona na jego spłatę, kosztem m.in. zadbania o Twoją emeryturę.

Powstaje pytanie: Czy jest jakaś alternatywa? Czy pozostaje Ci do końca życia mieszkać ze swoimi rodzicami/teściami, czy wynajmować mieszkanie lub dom?

Niekoniecznie. Zmierzamy do tego, aby uświadomić Ci, że przed wzięciem kredytu hipotecznego trzeba koniecznie rozważyć wszelkie za i przeciw oraz zdawać sobie sprawę, że znacznie lepsze dla Ciebie w dłuższej perspektywie czasowej będzie wzięcie jak najmniejszego tego kredytu i jak najszybsza jego spłata.

Nie pakuj się w długi kredyt (30 lat) zwłaszcza na początku, tj. przy swojej pierwszej inwestycji w nieruchomość.

W tym celu możesz rozważyć np.:

  • praca za granicą przez kilka lat, zarabianie w euro, dolarach, czy funtach i szybsze zebranie pieniędzy na mieszkanie/dom lub duży wkład własny, co sprawi, że będzie Ci potrzebny o wiele mniejszy kredyt hipoteczny;
  • nie kupuj od razu tzw. „domu marzeń”, który będziesz spłacać przez następne 30 lat – tylko kup coś, co jest w Twoim zasięgu i co relatywnie szybko spłacisz (w ciągu maksymalnie 10 lat).

Jeśli zechcesz i będą po temu sprzyjające okoliczności, będziesz mógł tą nieruchomość wykorzystać, jako źródło pasywnego dochodu (np. wynajmując ją lub jej część), a samemu w międzyczasie rozejrzeć się za czymś lepszym dla siebie, gdy Twoja sytuacja finansowa ulegnie poprawie (np. wygenerujesz większe dochody bazując na jednej z lekcji kursu, w której będziemy tego uczyć). Ewentualnie sprzedasz tą nieruchomość, a za pieniądze z tej transakcji będziesz mieć solidny wkład własny na swój wymarzony dom, a przez to lżejszy kredyt hipoteczny zaciągnięty na poczet jego kupna.

Wolni finansowo: Jak, nie zmieniając swojej pracy, z przeciętną pensją, stać się niezależnym finansowo?>>>

 

 

 

<<<ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTER I ODBIERZ DARMOWE BONUSY>>>

 

Jak znaleźć i kupić mieszkanie Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania, aby dokonać dobrej i opłacalnej inwestycji? część II

Autor: Tomasz Szopiński

Nawyk systematyczności

Kluczową kwestią przy poszukiwaniach nieruchomości jest systematyczność działania. Interesującą nieruchomość trudno znaleźć w jednej chwili. Jest to bardzo czasochłonne działanie. Wymaga wielu telefonów, wizyt w potencjalnych mieszkaniach, rozmów z właścicielami, sąsiadami, konsultacji ze specjalistami. Planując zakup, przygotuj systematyczny plan działania. Znalezienie odpowiedniej nieruchomości wymaga systematycznych poszukiwań – regularnego studiowania ogłoszeń w prasie, zarejestrowania się w biurach nieruchomości oraz regularnego kontaktu z nimi. Największe prawdopodobieństwo pożądanego rezultatu uzyskasz dzięki połączeniu kilku wyżej wymienionych sposobów poszukiwania. Regularnie studiuję ogłoszenia dotyczące sprzedaży nieruchomości, przechodząc, przeglądam witryny biur nieruchomości, otrzymuję automatyczne powiadomienia dotyczące nowych ofert w wybranych biurach nieruchomości. Zazwyczaj jest tak, że kiedy człowiek usilnie czegoś poszukuje, to trudno znaleźć interesujące oferty. Pojawiają się one niespodziewanie dzięki regularnemu i konsekwentnemu studiowaniu ofert.

Strategia na rynku nieruchomości

Oczekiwania klientów wobec poszukiwanej nieruchomości często są trudne do pogodzenia, ponieważ zazwyczaj trudno jest znaleźć nieruchomość spełniającą wszystkie wymagania klienta. Przy poszukiwaniu nieruchomości kluczowe znaczenie ma odpowiedź na pytanie, czy kupuję jako inwestycję, czy też jako mieszkanie dla siebie. Najkorzystniejsze byłoby połączenie jednego z drugim. Jednakże w wielu przypadkach jest to niemożliwe. Pozwól, że wytłumaczę na przykładzie.

Osobiście wybierając nieruchomości, traktowałem je jako inwestycje.

Dlatego przy inwestycjach kieruję się zasadą, że najważniejsza jest lokalizacja. Wolę mieć gorszą nieruchomość w dobrej lokalizacji niż dobrą nieruchomość w beznadziejnej lokalizacji. Przez słowo „gorsze” w odniesieniu do mieszkania rozumiem mieszkanie mniejsze, gorzej urządzone. Mówiąc o lokalizacji – mam na myśli nie tylko dzielnicę czy też otoczenie budynku, ale wszystko to, na co nie będę miał wpływu jako właściciel pojedynczego lokalu. Mam tutaj na myśli stan klatki schodowej, stan budynku, sąsiedztwo oraz uciążliwości i wygody związane z lokalizacją nieruchomości. Jako drobny inwestor najprawdopodobniej nie będziesz miał wpływu na otoczenie.

Mieszkanie do remontu czy chociażby kiepsko urządzone zawsze można uatrakcyjnić, jeżeli oczywiście jego układ ma w sobie potencjał.

Zazwyczaj każde mieszkanie można zmodernizować czy też zmienić tylko niektóre elementy wystroju, żeby po remoncie było atrakcyjniejsze dla najmujących czy kupujących. Z kolei nieciekawa dzielnica czy też zaniedbany wygląd klatki schodowej będzie czynnikiem odstraszającym. Ja osobiście widząc zaniedbaną klatkę schodową, w ogóle nie mam ochoty oglądać mieszkania znajdującego się w niej. Kiedy jako student praktykowałem w Niemczech w branży nieruchomości, mój szef często powtarzał zdanie trafnie charakteryzujące istotę nieruchomości: „Mit Ihren Immobilien sind Sie immobil”.

W dosłownym tłumaczeniu oznacza to: „Z własnymi nieruchomościami jest pan nieruchomy”. Otoczenie bardzo silnie oddziałuje na nieruchomość, określając jej wartość. Niezależnie czy w otoczeniu Twojej nieruchomości powstanie stacja kolejowa, pole golfowe czy oczyszczalnia ścieków – nieruchomości nie da się przenieść w inne miejsce. Wartość nieruchomości jest bardzo wrażliwa na zmiany otoczenia.

Wpływają one na zmianę wartości nieruchomości. Przykładowo:

nieruchomość zyska na wartości, gdy zostanie podjęta decyzja o budowie pola golfowego w jej okolicy lub może wystarczyć informacja o rozpoczęciu budowy oczyszczalni ścieków, aby nieruchomości znajdujące się w okolicy straciły na wartości.

Niekiedy może się udać połączenie inwestycji z kupnem na użytek własny. Jeżeli możesz nabyć małe mieszkanie, ponieważ inwestycja w nie cechuje się najwyższą stopą zwrotu, postaw nacisk na lokalizację.

Z kolei głowa rodziny szukająca mieszkania na użytek własny, jednocześnie posiadająca kilkoro dzieci, będzie miała trudności, nastawiając się jednocześnie na inwestycję oraz użyteczność dla siebie, związaną z nabywanym mieszkaniem. Powinna postąpić według zasady: „Kupuję tam, gdzie mi wygodnie, gdzie ceny są przystępniejsze, a nie w dzielnicy, która daje lepszą stopę zwrotu z zainwestowanych pieniędzy”. Postępując według tej zasady, ta osoba będzie mogła nabyć większe mieszkanie, lepiej przystosowane dla całej rodziny.

Pracuj nad zdolnością kredytową

Kiedy zaplanujesz nabycie mieszkania na kredyt, musisz mieć odpowiednią zdolność finansową oraz dobrą historię kredytową.

Rozpoczynając pracę, zacznij budować historię finansową.

Opóźnienia w spłacie zobowiązań psują historię finansową. Jeżeli pójdziesz po kredyt do banku w którym posiadasz konto, na które wpływają Twoje miesięczne dochody, bank powinien wziąć to pod uwagę na Twoją korzyść przy weryfikacji Twojej wiarygodności kredytowej. Celowo użyłem słowa „powinien”. Brałem kredyty oraz ubiegałem się o nie w rożnych bankach. Spotkałem się z wieloma absurdami, trudnymi do logicznego wytłumaczenia. Dotychczasowe powiązanie klienta z bankiem oraz terminowość spłat zobowiązań są zazwyczaj jednym z czynników branych pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o przyznaniu kredytu. Jeżeli jesteś osobą, która może wyłożyć sto procent ceny mieszkania bez korzystania z kredytu, moja uwaga o historii finansowej Cię nie dotyczy. Zakładam jednak, że przeważająca część osób zamierzających nabyć mieszkanie będzie korzystała z kredytu. Wielu ludzi, którzy – w ocenie banku – nie posiadają zdolności do spłaty kredytu wraz z odsetkami ani pozytywnej historii finansowej, nie może korzystać z systemu bankowego. Korzystają z usług instytucji para bankowych pożyczających pieniądze na wyższy procent lub płacą wysokie koszty dodatkowe wpływające na cenę kredytu. Jeżeli już otrzymują pieniądze, to zazwyczaj przy wyższym oprocentowaniu, które jest premią dla instytucji pożyczającej za wyższe ryzyko wystąpienia

trudności z terminową spłatą zobowiązań.

Piszę to wszystko, abyś wiedział, że zdolność jest kluczową kwestią przy finansowaniu nieruchomości. Z powodu jej braku wiele osób nie mogło kupić planowanego mieszkania.

Jak skorzystać z wiedzy zawartej w pełnej wersji ebooka?

W pełnej wersji ebooka znajdziesz praktyczne wskazowki jak znaleźć mieszkanie i jak je kupić.

Zapoznaj się z opisem na tej stronie>>>

 Dowiedz się na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania, aby dokonać dobrej i opłacalnej inwestycji!

  

 

 

<<<ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTER I ODBIERZ DARMOWE BONUSY>>>

Jak znaleźć i kupić mieszkanie Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania, aby dokonać dobrej i opłacalnej inwestycji? część I

utor: Tomasz Szopiński

Od czego zacząć?

Kiedy już podejmiesz decyzję o zakupie mieszkania na kredyt, na początku polecam wizytę w kilku bankach. Jeżeli nie będziesz korzystał z kredytu, Twoje zadanie jest ułatwione. Jednakże zakładam, że większość czytelników będzie korzystała z kredytu na zakup mieszkania. Przed wizytą zgromadź dokumenty potwierdzające Twoje dochody: PIT za ubiegły rok, umowę o pracę, wszelkie umowy o dzieło. Pracownik banku ustali Twoją wstępną zdolność kredytową.

Piszę „wstępną”, ponieważ niestety często później, w trakcie weryfikacji wniosku, okazuje się, że banki nie biorą pod uwagę przy ocenie zdolności kredytowej niektórych dochodów. Będąc w banku, pobierz wzory zaświadczeń o zatrudnieniu i otrzymywanych dochodach.

Każdy bank posiada swoje własne druki. Kiedy będziesz znał swoją zdolność kredytową, zacznij rozglądać się zamieszkaniem. Tak, jak powiedziałem wcześniej – możesz korzystać z pomocy pośrednika, znajomych, ogłoszeń albo wszystkich tych źródeł jednocześnie.

W międzyczasie poproś w swoim miejscu pracy o wypełnienie druków pobranych w bankach. Zazwyczaj wystawione przez zakład zaświadczenie jest ważne miesiąc. Na razie poproś w pracy, aby wypełnione zaświadczenia zostały przesłane faksem bezpośrednio do banku. Do kompletnego wniosku kredytowego będziesz potrzebował oryginalnego zaświadczenia. Zaświadczenie wysłane faksem pozwoli bardziej precyzyjnie ustalić Twoją zdolność kredytową. Ktoś powie:

„Po co zaświadczenie wysłane faksem? Przecież bank ma moje umowy, z których jasno wynika, jakie mam dochody, a do umowy i tak będzie potrzebował oryginalnie wypełnionego zaświadczenia”.

Niektóre instytucje mają tak zawiłe i pokrętne sposoby obliczania zdolności kredytowej, że będzie lepiej, jeżeli na razie dostarczysz zaświadczenie przesłane faksem. Oszczędzi Ci to późniejszych rozczarowań. Sam byłem świadkiem sytuacji, gdy pewna instytucja podaną kwotę zarobków traktowała jako brutto, co automatycznie zmniejszało zdolność kredytową, mimo że w zaświadczeniu było zaznaczone, iż kwota zarobków podana przez zakład pracy jest kwotą netto. Ubiegając się w dwóch rożnych bankach o kredyt w tej samej wysokości, możesz przez jedną instytucję zostać potraktowany jako osoba nieposiadająca zdolności kredytowej, inna zaś uzna Cię za dobrego klienta posiadającego zdolność kredytową przewyższającą nawet wnioskowaną kwotę kredytu. W tym czasie oglądaj nieruchomości, abyś miał rozeznanie dotyczące cen obowiązujących w okolicy, w której zamierzasz kupić mieszkanie. Wytypuj kilka mieszkań. Wypełnij wnioski kredytowe w kilku wybranych wcześniej bankach. We wniosku musisz podać cel kredytowania uwzględniający cenę oraz adres konkretnej nieruchomości, którą chcesz kupić. Możesz wpisać we wniosku kredytowym nieruchomość, którą wcześniej oglądałeś i która Cię zainteresowała.

To jeszcze do niczego Cię nie zobowiązuje. Przynajmniej tak było do tej pory w bankach, w których ubiegałem się o kredyt.

W międzyczasie możesz stwierdzić, że decydujesz się na nieruchomość o podobnym metrażu, ale pod innym adresem. Ważne jest, aby kwota wnioskowana nie była mniejsza niż ta, której będziesz potrzebował, ponieważ decyzja dotyczy konkretnej wielkości kredytu.

Jeżeli na podstawie przedstawionych dokumentów bank pozytywnie oceni Twój wniosek kredytowy – zażądaj wystawienia promesy kredytu.

Jest to obietnica udzielenia kredytu. Ubiegając się o kredyt w kilku bankach, masz lepszą kartę przetargową. Kiedy otrzymasz z wybranego banku warunki kredytu, możesz przedstawić je w innym banku, aby zobaczyć, kto przedstawi Ci lepsze warunki kredytu.

Niektóre banki mogą żądać za wystawienie promesy dodatkowej opłaty. Np. Bank Pekao SA pobiera za wystawienie promesy kredytu opłatę, ale ta opłata jest potem odejmowana z prowizji pobieranej od kredytobiorcy za udzielenie kredytu. Piszę o promesie i o ubieganiu się o kredyt w rożnych bankach, ponieważ ważne jest, abyś na samym  początku wiedział, jaki kredyt jesteś w stanie dostać. Ważne jest, abyś miał pewność otrzymania kredytu lub ewentualnie – jeżeli uzyskanie gwarancji nie jest możliwe – minimalne ryzyko trudności z jego otrzymaniem, kiedy już zdecydujesz się na kupno konkretnej nieruchomości. Niektóre osoby mają upatrzone mieszkanie lub nawet termin podpisania umowy końcowej, nie wiedząc jeszcze, czy mogą otrzymać kredyt w potrzebnej wysokości. Osobiście nie ufam ustnej informacji pracownika obliczającego wstępną zdolność kredytową, ponieważ tego rodzaju zapewnienie nie jest w ogóle wiążące.

Ufam tylko pisemnym zapewnieniom. W sierpniu tego roku, kiedy rozważałem zakup nieruchomości, byłem w banku w celu obliczenia wstępnej zdolności kredytowej. Kiedy znalazłem odpowiadającą mi nieruchomość, wróciłem do tego banku po trzech tygodniach (w międzyczasie wyjechałem na wakacje) i okazało się, że moja zdolność kredytowa w tym banku zmniejszyła się w ciągu trzech tygodni aż o prawie 20 tysięcy złotych. Akurat nastąpiła niekorzystna dla kredytobiorców podwyżka stop procentowych i jednocześnie bank zmienił zasady obliczania zdolności kredytowej.

 

Jak skorzystać z wiedzy zawartej w pełnej wersji ebooka?

W pełnej wersji ebooka znajdziesz praktyczne wskazowki jak znaleźć mieszkanie i jak je kupić.

Zapoznaj się z opisem na tej stronie>>>

 Dowiedz się na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania, aby dokonać dobrej i opłacalnej inwestycji!

  

<<<ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTER I ODBIERZ DARMOWE BONUSY>>>

Akcje – jak rozpocząć inwestowanie na GPW?

Inwestowanie pieniędzy w praktyce – Tomasz Bar:

1. Akcje – podstawowe informacje

Powszechnie wiadomo, iż do powstania i rozwoju każdej działalności  gospodarczej niezbędny jest kapitał. Polski system bankowy nie sprzyja przedsiębiorcom. W Polsce niechętnie udziela się im kredytów, zwłaszcza firmom małym i początkującym. Nawet duże przedsiębiorstwa, aby uzyskać kredyt, muszą spełnić wygórowane wymagania banków co do zabezpieczeń. Dla przykładu: inwestycje przedsiębiorstw finansowane ze środków własnych wynoszą odpowiednio: Europa Zachodnia 3 %, Polska 60%. źródło: BCC, 2004.

W rozwoju wielu firm wcześniej czy później następuje dojście do pewnego etapu i pojawia się pytanie: Co dalej? Następuje to zwykle w momencie, w którym spółka wyczerpuje dotychczasowe źródła pozyskiwania nowego kapitału, a pomimo to odczuwa potrzebę dalszego finansowania. W takiej sytuacji spółka może skorzystać m.in. z kredytu bankowego. Niestety banki niechętnie udzielają kredytów przedsiębiorstwom ze względu na ryzyko kredytowe. Poza tym wymagają zwykle licznych zabezpieczeń od kredytobiorcy co jest poważną przeszkodą dla przedsiębiorstwa. Banki zamiast udzielać kredytów wolą kupować obligacje Skarbu Państwa. Państwo jest gwarantem emisji obligacji i przez to stają się one bardzo atrakcyjną formą lokowania kapitału dla banków.

Drugą formą pozyskania kapitału jest wejście na rynek publiczny poprzez emisję papierów wartościowych, adresowaną do nieograniczonego kręgu potencjalnych nabywców. Papiery wartościowe emitowane przez spółki są przedmiotem obrotu na GPW. Giełda jest jednak miejscem, gdzie następuje nie tylko wycena wartości spółek, ale przede wszystkim miejscem, w którym stykają się potrzeby emitentów dotyczące dalszego finansowania. Inwestorzy, którzy szukają możliwości inwestycji mogą wyposażyć spółki w potrzebne im środki finansowe.

Dzięki możliwościom dostępu do nieograniczonej liczby potencjalnych nabywców papierów wartościowych, spółki znacznie zwiększają szansę sukcesu emisji i pozyskania kapitału potrzebnego do dalszego rozwoju.

Spółki giełdowe mogą pozyskiwać kapitał na rozwój dzięki emisjom:

akcji, obligacji, obligacji zamiennych na akcje lub obligacji z prawem pierwszeństwa do zakupu akcji. Spółki przeprowadzające pierwszą ofertę publiczną najczęściej decydują się na emisję akcji. W celu zapewnienia powodzenia oferty publicznej, spółka może dodatkowo wdrożyć program lojalnościowy, przewidujący np. zniżki przy zakupie produktów spółki w zamian za kupno i powstrzymanie się od sprzedaży akcji przez określony czas. Dodatkowo notowanie spółki na Giełdzie Papierów Wartościowych pomaga jej w pozyskiwaniu finansowania z innych źródeł (np. z kredytów bankowych), bowiem spółki giełdowe postrzegane są jako firmy o większym prestiżu. Szczególne znaczenie ma sam efekt marketingowy związany z wprowadzeniem akcji na giełdę.

Nazwa spółki wraz z aktualnym kursem akcji pojawia się codziennie w prasie, a także w mediach zasięgu międzynarodowym (TV, Internet).

Ogólna dostępność sporządzanych przez emitentów raportów bieżących i okresowych przyspiesza także procedury związane z pozyskiwaniem kredytów.

Jak wyżej wspomniałem, papiery wartościowe emitowane przez spółki giełdowe adresowane są do różnorodnej grupy klientów m.in. inwestorów indywidualnych. Decyzja o podjęciu kupna akcji wymaga pewnej wiedzy na temat funkcjonowania rynku kapitałowego. Nie ma tu jasnych określonych zasad w postaci: stały zysk, ściśle określony termin inwestycji. Kursy akcji zmieniają się zarówno w górę, jak i w dół. Od wiedzy, doświadczenia inwestora i ogólnej koniunktury giełdowej zależy wartość środków pieniężnych zgromadzonych w akcjach. Istnieje wiele strategii inwestowania, dostosowanych zarówno do rodzajów inwestorów jak i do horyzontu czasowego. Samodzielne inwestycje w akcje wymagają poświęcenia czasu na bieżące śledzenie sytuacji na rynku. Niezbędna jest umiejętność odczytania wpływu wydarzeń gospodarczych na kursy akcji oraz podstawowa wiedza na temat analizy fundamentalnej i technicznej.

2. Prawa do akcji (PDA)

W celu przyspieszenia wprowadzenia akcji do obrotu giełdowego, niektóre spółki decydują się na notowania tzw. PDA. Obrót PDA podlega takim samym zasadom jak akcje i odbywa się do czasu załatwienia kwestii prawnych związanych z przeprowadzoną emisją. Jest swojego rodzaju ukłonem w stronę inwestorów, którzy zdecydowali się zakupić akcje w ofercie publicznej. Dzięki PDA skraca się okres od zapisów na akcje do dnia debiutu, w którym PDA można sprzedać lub dokupić.

3. Analiza fundamentalna i techniczna

Analiza fundamentalna to prognozowanie ruchu kursów akcji, walut na podstawie wskaźników makroekonomicznych. Analizę tę stosują nie tylko inwestorzy, ale też banki centralne w celu utrzymania właściwej polityki monetarnej. Rządy krajów na podstawie analizy fundamentalnej oceniają stan gospodarki. Wskaźniki pozwalają określić, w jakim cyklu gospodarczym znajduje się gospodarka i jakie kroki należy podjąć.

Jednak najliczniejszą grupę stosującą analizę fundamentalną stanowią analitycy giełdowi, walutowi i inwestorzy.

Podstawowe wskaźniki makroekonomiczne to: PKB, stopa bezrobocia, stopa procentowa, inflacja, bilans płatniczy, poziom rezerw walutowych.

Analiza techniczna to prognozowanie ruchu cen interesujących inwestora walorów na podstawie wykresów z przeszłości. Wskaźniki i linie wykresu pomagają w ocenie przyszłego zachowania kursu akcji, walut. Wielu analityków analizę techniczną traktuje jako podstawowe narzędzie przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych. W odróżnieniu od analizy fundamentalnej, która dotyczy ogólnej sytuacji rynku, analiza techniczna pozwala zdecydować o tym, jak zachowa się rynek w najbliższych dniach, godzinach, a nawet minutach. Szczególnie przydatna jest dla inwestujących na rynku kontraktów terminowych lub rynku walutowym, które charakteryzują się bardzo częstymi, choć niewielkimi zmianami kursów indeksów lub walut. Ponieważ tego typy analizy to bardzo profesjonalne metody wspomagające inwestowanie, powstało wiele poradników poświęconych tematyce strategii i analizie rynku papierów wartościowych.

4. Co zrobić z posiadanymi akcjami?

Załóżmy, że kupisz akcje, ale nie chcesz ich sprzedawać.

Polecam trzymanie akcji o wartości min. 2000 zł. Ze względu na prowizję od sprzedaży akcji, która maleje wraz ze wzrostem kwoty transakcji. Pewnym progiem opłacalności jest właśnie kwota 2000 zł.

Dlaczego? Dlatego że prowizje od zleceń internetowych powyżej 2000 zł wynoszą ok. 0,4% kwoty transakcji, a to daje 8 zł od zlecenia (2000 x 0,4% = 8).

W przypadku niższej kwoty transakcji prowizja będzie wyższa, gdyż naliczana jest jako kwota stała + % wartości zlecenia.

Masz co najmniej trzy możliwości:

1. Trzymać akcje, aż osiągną satysfakcjonującą przez Ciebie cenę np. wzrosną o 10%.

2. Trzymać do czasu opublikowania przez firmę wyników finansowych.

Jeśli liczysz, że firma może w najbliższych miesiącach osiągnąć dobre wyniki finansowe np. ze względu na specyfikę branży lub sezonowość działalności, warto powstrzymać się z decyzją o sprzedaży do dnia ogłoszenia wyników.

3. Czekać na dywidendę. Często firmy ogłaszają wypłatę dywidendy dla akcjonariuszy w kwocie np. 1 zł na akcję. Jeśli zatem posiadamy 100 akcji, to otrzymamy 100 zł.

Dywidenda – istotne daty

Dywidendę dostają Ci, którzy w dniu jej wypłaty posiadają akcje danej firmy. Muszą jednak zakupić je co najmniej 3 dni przed wypłatą.

Dzień przyznania dywidendy a jej wypłata to dwie osobne sprawy.

Pomiędzy dniem przyznania a dniem wypłaty dywidendy jest zwykle kilkutygodniowa różnica. Nie trzeba jednak czekać od dnia przyznania do dnia wypłaty z trzymaniem akcji. Jeśli data przyznania przypada np. na 5 maja, natomiast wypłaty na 5 lipca, wystarczy, że tego dnia posiadamy akcje, a i tak otrzymamy należne z dywidendy pieniądze.

Dywidenda, podobnie jak zyski ze sprzedaży akcji, jest opodatkowana.

Biuro maklerskie potrąca nam podatek bezpośrednio z rachunku.

Warto przed sprzedaniem akcji sprawdzić, czy spółka nie planuje w najbliższym czasie wypłaty dywidendy i czy nie opłaca się poczekać ze sprzedażą walorów do tego czasu.

Pamiętaj!

Bez względu na to, jakie podejmiesz decyzje, cały czas obserwuj sytuację na giełdzie i kursy swoich akcji.

Nie zapomnij o zleceniach zabezpieczających typu STOP LOSS (zlecenia ograniczające straty). Złóż je ustalając maksymalny spadek kursu np. na minus 5-7%.

Zlecenia są realizowane według kolejności składania, więc jeśli złożysz je zawczasu, podczas spadku kursu będę jednymi z pierwszych do realizacji. Pozwoli Ci to zmniejszyć straty.

Więcej informacji na temat inwestowania na giełdzie znajdziesz tutaj>>>

 

 

 

<<<ZAPISZ SIĘ NA NEWSLETTER I ODBIERZ DARMOWE BONUSY>>>

Chmurka tagów

%d blogerów lubi to: